Bail commerciale 101

Alors vous voulez louer un logement commercial, mais vous ne savez pas exactement ce que cela implique ? Voici un fait à noter : un bail commercial en est souvent un d’une durée de 3 à 10 ans sans option de résiliation, et la loi ne protège malheureusement pas le locataire de la même façon que pour un bail résidentiel. Il est donc fortement suggéré de consulter un professionnel avant de signer quoi que ce soit. Pour vous aider à vous familiariser avec les composantes essentielles d’un bail commercial, on liste ci-dessous quelques clauses importantes à considérer avant d’en signer un.

Calculer la profiLe loyer du bail commercial

Il existe plusieurs types de bail, soit le bail brut, le bail net, le bail net net (double net) et le bail net net net (triple net).
Le bail brut se définit comme étant un bail dont le paiement de loyer est fixe, mensuel et représente tous les frais même dans le cas où les dépenses du propriétaire augmentent. Le prix facturé au locataire comprend donc tout et aucun autre frais n’est requis du locataire.
En ce qui concerne le bail net, en plus du loyer de base, le locataire paie une contribution proportionnelle à la superficie qu’il loue pour les taxes scolaires et foncières. Dans un bail double net, une contribution aux coûts d’assurances de l’immeuble s’y ajoute. Enfin, dans un bail triple net, le propriétaire fait parvenir aux locataires une facture mensuelle représentant toutes les dépenses pour l’immeuble, que ce soit les assurances, les taxes ou l’entretien. Par conséquent, le montant dû mensuellement peut fluctuer considérablement.

La durée du bail commercial et la clause de renouvellement

Il est préférable d’inclure des options de renouvellement dans le bail. Dans le cas contraire, il peut arriver que vous perdiez le local ou l’immeuble à l’expiration du terme et par le fait même devriez trouver un nouvel endroit pour votre entreprise. Durant la négociation des options de renouvellement, tentez d’obtenir le plus de détails possibles, entre autres sur la hausse du loyer pour éviter une surprise désagréable.

Les obligations du propriétaire (locateur)

Il est exigé du locateur de vous remettre le local/immeuble en bon état ainsi que de vous permettre d’en profiter à plein pendant toute la durée du bail. Une bonne idée serait d’inclure ces obligations de façon claire et sans ambiguïté dans le bail avec des clauses spécifiques à ce sujet. Il arrive souvent que les locateurs retirent ces clauses du bail et y indiquent même que le locataire renonce à l’application des articles de lois qui offrent cette protection. Il est recommandé de ne pas y acquiescer.

Les espaces et services du bail commercial

Avant de s’engager, il est très important de s’assurer que l’espace qu’on considère louer est approprié au commerce qu’on veut opérer et d’avoir obtenu les permis requis. Si une personne désire opérer un restaurant qui sert de l’alcool, il est possible que le zonage de la municipalité ne le permette pas. Il serait donc prudent de s’en informer d’avance pour éviter une situation dans laquelle on réalise par après que l’espace ne correspond pas à nos besoins et que le locateur ait exclu sa responsabilité à cet égard.

Les clauses intéressantes à inclure

Dans un bail commercial, plusieurs clauses sont intéressantes à inclure.

  • Exclusivité (ou non-concurrence) : cette clause-ci empêcherait le locateur de louer un autre espace dans son immeuble à une autre entreprise similaire à la vôtre. Si vous opérer un café par exemple, le locateur ne pourrait pas louer un autre espace à une personne qui désirerait elle aussi opérer un café.
  • Améliorations locatives : ces clauses-ci permettent au locataire de prévoir ce qu’il a le droit d’améliorer, installer ou changer dans l’espace loué. Il est également possible de convenir que le locateur fasse des améliorations avant le commencement du bail.
  • Réparations : celles-ci préciseraient qui du locateur ou locataire est responsable des réparations à effectuer. On peut ici faire la distinction entre les réparations majeurs et mineurs, définir le contexte et déterminer les modalités pour entreprendre lesdites réparations.

La résiliation de bail commercial, cession et sous-location

Une bonne chose serait de vérifier dans quelle situation les parties peuvent résilier. Si le bail stipule par exemple que le locateur peut résilier si un loyer est impayé après 24 heures, il serait alors suggéré de négocier une clause moins pénalisante pour le locataire, soit inclure une période de grâce pour rattraper le paiement manqué. Il serait avantageux aussi de lister/prédéterminer les situations dans lesquelles le locataire aurait le droit de résilier le bail.
Il n’est pas chose facile pour un locataire de se défaire d’un bail commercial – cependant, la cession de bail et la sous-location peuvent être des portes de sorties. Si aucune clause n’a été faite à cet égard, le Code Civil s’appliquerait et permettrait au locataire de sous-louer ou céder son bail, et le locateur ne pourrait s’y opposer sans motif valide. Encore là, ledit locateur peut indiquer dans le bail qu’il ne le permet pas et que le locataire renonce à appliquer ces articles de loi, ce qui serait un désavantage considérable pour le locataire. De là l’importance d’être très précis et ne pas oublier d’inclure tout point important pour votre protection.

Cautionnement

Il se peut que le locateur exige un cautionnement personnel de votre part, surtout si votre entreprise est toute fraîche. Le locateur pourrait donc vous poursuivre personnellement pour tout paiement manqué si jamais votre nouvelle entreprise éprouve des difficultés, et la protection de votre patrimoine disparaît à l’égard du locateur.

Publier son bail commercial au Registre Foncier

Quoiqu’optionnel, il est fortement suggéré de publier son bail au Registre Foncier (comme le permet le Code Civil du Québec), puisque dans l’éventualité que le locateur vend l’immeuble où vous y loué un espace, la publication vous protègerait contre l’expulsion par le nouveau propriétaire.
Cependant, il se peut que vous soyez limité dans ce que vous pouvez publier au Registre, les informations pouvant se réduire à la durée du bail et les options de renouvellement.
Bref, le bail commercial n’est pas chose évidente et n’est souvent pas en faveur du locataire. Pour cette raison, il vaut mieux requérir les services d’un professionnel – ce qu’il faut retenir, c’est que tout est du cas par cas et tout se négocie.

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