L’ABC de l’investissement immobilier locatif : connaissances à avoir pour réaliser un meilleur investissement

En outaouais tout comme diverses régions au Québec, les prix des plex sont en constante augmentation. Les investisseurs ne se décourage par contre pas pour autant : ils sont nombreux à vouloir se procurer ces immeubles à revenus. Aimeriez-vous aussi faire partie de ces investisseurs? Voici quelques conseils pour vous aider à faire un achat fructueux.

Tout d’abord, il faut déterminer si ce type d’engagement est pour vous, car investir en immobilier vous en demande beaucoup plus que de simplement placer son argent dans des obligations, des fonds ou des actions. Aimer la gestion est un prérequis, il faut avoir beaucoup de patience avec les locataires et être disponible pour répondre à leurs demandes. Si ce n’est pas le cas, il serait alors plus avantageux pour vous de rencontrer un planificateur financier et investir autrement.

Calculer la profitabilité de la propriété

La toute première étape à entamer pour savoir si un immeuble pourra générer de bons revenus est d’estimer sa rentabilité. Il est important de ne pas vous fiez exclusivement sur le multiplicateur de revenus bruts (MRB), qui se résume au prix payé divisé par les revenus. Pour une analyse plus concrète, considérez aussi les dépenses en utilisant le multiplicateur de revenus nets (MRN).

Les revenus nets sont déterminés après avoir soustrait les frais d’exploitation de la propriété (ceci inclut mais ne se limite pas à l’électricité, le chauffage, les assurances, l’entretien et déneigement, les impôts fonciers, les frais de gestion ou conciergerie, etc.). Ainsi, si vous déboursez 450 000$ pour un immeuble de 4 logements et que les revenus nets annuels montent à 30 000$, vous acquérez un ratio de 15. Dans ce cas-ci, vous générer un bon rendement, la cible à atteindre étant entre 10 et 16.

Déterminer le prix des loyers

Ce qui permet de rembourser l’hypothèque (soit capitaliser) et d’augmenter l’équité entre la valeur de la propriété et le solde de ladite hypothèque, ce sont les revenus générés par les loyers.
De ce fait, le prix d’achat doit refléter l’état de l’immeuble ainsi que prendre en compte le montant des loyers. Une propriété avec des appartements loués à des montants inférieurs au marché n’a pas la même valeur que celle avec des baux signés à un prix plus haut. Il faut fixer le montant acceptable des loyers selon le type d‘immeuble, sa localisation et son état, et le mettre en rapport avec le prix d’achat.


Pour pouvoir déterminer ces montants, ne vous gênez pas : poser des questions au vendeur pour savoir depuis combien d’années les locataires habitent l’appartement, quelle est leur durée moyenne de résidence, et à quand remonte la dernière augmentation. Bref, n’importe quelle question pertinente que vous poserai vous aidera à mieux vous faire une idée des prix à fixer pour ces loyers.


Vous pouvez faire des scénarios avec le MRN réel et le MRN du marché et vous servir de ces chiffres pour présenter une offre d’achat et par le fait même, négocier. Il ne vous ferait pas de tort de comparer également le prix de vente à celui d’immeubles semblables au cours de la dernière année (et ce, en tenant toujours compte du prix des loyers). Un courtier immobilier pourra vous aider dans cet exercice.

Seriez-vous propriétaire occupant ?

Il serait aussi nécessaire de déterminer si vous aimeriez résider dans un des logements ou non. Si tous les logements sont déjà loués, les dépenses courantes liées à la bâtisse pourront être soustraites des revenus. Par contre, si vous êtes propriétaire occupant, seules les dépenses pour les logements en location seront déductibles. Lors de la revente, la partie de l’immeuble habité par le propriétaire est exonérée de l’impôt sur les plus-values (c’est-à-dire le gain en capital). Entièrement loué, l’intégralité de la plus-value est imposable. 

Prévoir la mise de fonds demandée

Peu importe le bien immobilier, il vous nécessite un minimum de liquidités pour en acheter un. Dans le cas d’un immeuble à revenus, le dépôt minimum est de 20% du prix d’achat si tous les logements sont loués. Si par contre vous décidez d’occuper un des logements, une assurance prêt hypothécaire (comme celle de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL)) permet de réduire le dépôt à 5% pour un duplex et à 10% pour un triplex ou quadruplex.

Considérer les dépenses connexes

Il est important de considérer la taxe de mutation, les frais de notaire, le coût de l’inspection ainsi que les taxes scolaires et municipales avant de conclure la transaction. La norme chez les assureurs de prêts hypothécaires canadiens est de calculer un montant égal à 1,5 % du prix d’achat de l’immeuble pour pouvoir couvrir ces frais.
De même, pour se préparer en cas d’imprévus, de nombreuses institutions financières recommandent d’anticiper un fond de sécurité (soit de 3,5% du prix payé) sous forme d’économies facilement accessibles en utilisant une marge de crédit ou encore un compte épargne.

Ré-hypothéquer pour acheter une nouvelle propriété

Il arrive parfois, lorsque c’est possible, que certains investisseurs prennent la décision de ré-hypothéquer une propriété pour financier l’achat d’une autre. Si une partie importante de votre hypothèque a déjà été remboursée, vous pouvez utiliser cet actif pour emprunter à un taux plus avantageux que celui d’un prêt personnel. La nouvelle hypothèque peut ainsi atteindre 80% de la valeur du premier immeuble – c’est l’effet de levier. Vous pouvez prendre rendez-vous avec votre conseiller financier et discuter des avantages d’une telle pratique dépendamment de votre situation et par le fait même en apprendre davantage sur les particularités.


Bref, avant de sauter sur l’occasion de devenir propriétaire d’un immeuble à revenus, il est impératif de prendre en considération les facteurs financiers et humains – gardez en tête que la préparation est la clé pour un bon investissement immobilier.

L’immeuble de classe A : qu’est-ce que c’est?

La définition d’un immeuble de classe A se lit comme suit :
« Immeuble prestigieux offrant d’innombrables commodités diverses, situé dans le meilleur secteur, communément le plus attrayant et conçu à l’aide de méthodes de construction et de matériaux de la plus grande qualité. Le propriétaire d’un tel immeuble contracte généralement un gestionnaire professionnel. Un immeuble de classe A est facile d’accès et situé dans des quartiers à haute visibilité sur des rues achalandées. En général, ce sont des locataires prestigieux qui occupent les espaces des immeubles de classe A, puisque les taux de location sont les plus élevés du marché »

Pour qu’un immeuble soit considéré comme en étant un de classe A, il doit répondre à plusieurs critères :

Architecture et composantes

  • Construction en béton et en acier, conception aux caractéristiques distinctives, de belle apparence, finis extérieurs supérieurs du mur rideau, qualité supérieure des finis dans le hall d’entrée et les aires communes (incluant ascenseurs et salles de toilette) ;
  • Immeuble en excellente condition, construction récente ou récemment rénové ;
  • Surfaces de plancher bien configurées et d’une grandeur raisonnable pouvant accommoder un seul ou plusieurs locataires sur le même étage ;
  • Immeuble de grande hauteur dans le quartier central des affaires ;
  • Immeuble modèle dans son marché ;
  • Forte présence dans le marché ;
  • Localisation facilement identifiable et accès pratique ;
  • Immeuble géré par une firme de gestion immobilière professionnellement reconnue ;
  • Construit par un promoteur et entrepreneur réputés ;
  • Taux de location les plus élevés, locataires prestigieux ;
  • Systèmes à la fine pointe de la technologie selon les standards de l’industrie (systèmes mécaniques, électriques et de sécurité automatisés, groupe électrogène de secours à capacité supérieure, etc.) ;

Environnement

  • Certification environnementale reconnue ;
  • Sécurité 24 heures par jour, 7 jours sur 7 (système d’accès contrôlé, surveillance par caméra, ou système de contrôle d’accès et système d’alarme contrôlé à distance pour les plus petits immeubles/pour ceux situés en région) ;

Stationnement

  • Espaces publics et privés en nombres suffisants pour les locataires et les visiteurs – accès 24 heures sur 24, 7 jours sur 7 pour les locataires avec des contrôles de sécurité en place ;
  • Aires de stationnement pour vélos et les bornes de recharge pour véhicules électriques ;

Services

  • Accès aux corridors piétons protégés des intempéries, centre de conférence, centre de conditionnement physique, divers commerces de détails de services (incluant mais ne se limitant pas à : un dépanneur, une cafétéria, des aires de restauration, des services de nettoyage à sec, des guichets automatiques, internet sans fil, etc. – dans le cas des immeubles ne se situant pas au centre-ville, les cafétérias ou aires de restauration représentent un niveau de service supérieur) ;
  • Gestionnaire professionnel et qualifié offrant un système centralisé d’appels de service incluant un temps de réponse maximum, des services de conciergerie, un programme de relations et d’activités régulières avec les locataires.

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