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Connaissances nécessaires pour faire un meilleur investissement

In the Outaouais, as in various regions in Quebec, prices for plexes are constantly increasing. However, investors are not discouraged: many of them want to buy these income properties. Would you also like to be one of these investors? Here are some tips to help you make a successful purchase.

First of all, you have to determine if this type of commitment is for you, because investing in real estate requires a lot more from you than simply putting your money in bonds, funds or stocks. Loving the management is a prerequisite, you have to have a lot of patience with the tenants and be available to respond to their requests. If this is not the case, then it would be more advantageous for you to meet with a financial planner and invest differently.

Calculer la rentabilité de la propriété

The very first step to take to find out if a building will be able to generate good income is to estimate its profitability. It’s important not to rely exclusively on the gross revenue multiplier (MRB), which boils down to price paid divided by revenue. For a more concrete analysis, also consider expenses using the net revenue multiplier (MRN).

Net income is determined after subtracting the operating costs of the property (this includes but is not limited to electricity, heating, insurance, maintenance and snow removal, property taxes, management fees or concierge, etc.). Thus, if you pay $450,000 for a 4-unit building and the annual net income rises to $30,000, you acquire a ratio of 15. In this case, you generate a good return, the target to be achieved being between 10 and 16.

Déterminer le prix de location

What makes it possible to repay the mortgage (ie capitalize) and to increase the equity between the value of the property and the balance of the said mortgage, are the income generated by the rents.
Therefore, the purchase price must reflect the condition of the building as well as take into account the amount of the rents. A property with apartments rented at below-market amounts does not have the same value as one with leases signed at a higher price. It is necessary to fix the acceptable amount of the rents according to the type of building, its localization and its state, and to put it in relation to the purchase price.

To be able to determine these amounts, don’t be shy: ask the seller questions to find out how many years the tenants have lived in the apartment, what is their average length of residence, and when was the last increase. In short, any relevant question you ask will help you get a better idea of ​​the prices to set for these rents.

You can do scenarios with the real MRN and the market MRN and use these figures to present a purchase offer and thereby negotiate. It would do you no harm to also compare the sale price to that of similar buildings over the past year (and this, always taking into account the price of rents). A real estate broker can help you with this exercise.

Seriez-vous propriétaire?

It would also be necessary to determine whether you would like to reside in one of the accommodations or not. If all the dwellings are already rented, the current expenses related to the building can be subtracted from the income. On the other hand, if you are an occupying owner, only expenses for rented accommodation will be deductible. On resale, the part of the building inhabited by the owner is exempt from capital gains tax (i.e. capital gain). Fully rented, the entire capital gain is taxable.

Check: Incentives for the purchase of a first property

Fournir l’acompte demandé

No matter the real estate, it requires you a minimum of cash to buy one. In the case of an income property, the minimum deposit is 20% of the purchase price if all the units are rented. If, on the other hand, you decide to occupy one of the dwellings, mortgage loan insurance (such as that of the Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC)) can reduce the deposit to 5% for a duplex and 10% for a triplex or quadruplex.

Considérez les dépenses connexes

Il est important de considérer la taxe de mutation, les frais de notaire, le coût de l’inspection ainsi que les taxes scolaires et municipales avant de conclure la transaction. La norme chez les assureurs de prêts hypothécaires canadiens est de calculer un montant égal à 1,5 % du prix d’achat de l’immeuble pour pouvoir couvrir ces frais.
De même, pour se préparer en cas d’imprévus, de nombreuses institutions financières recommandent d’anticiper un fond de sécurité (soit de 3,5% du prix payé) sous forme d’économies facilement accessibles en utilisant une marge de crédit ou encore un compte épargne.

Ré-hypothéquer pour acheter une nouvelle propriété

Il arrive parfois, lorsque c’est possible, que certains investisseurs prennent la décision de ré-hypothéquer une propriété pour financier l’achat d’une autre. Si une partie importante de votre hypothèque a déjà été remboursée, vous pouvez utiliser cet actif pour emprunter à un taux plus avantageux que celui d’un prêt personnel. La nouvelle hypothèque peut ainsi atteindre 80% de la valeur du premier immeuble – c’est l’effet de levier. Vous pouvez prendre rendez-vous avec votre conseiller financier et discuter des avantages d’une telle pratique dépendamment de votre situation et par le fait même en apprendre davantage sur les particularités.

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Bref, avant de sauter sur l’occasion de devenir propriétaire d’un immeuble à revenus, il est impératif de prendre en considération les facteurs financiers et humains – gardez en tête que la préparation est la clé pour un bon investissement immobilier.

L’immeuble de classe A : qu’est-ce que c’est?

La définition d’un immeuble de classe A se lit comme suit :
« Immeuble prestigieux offrant d’innombrables commodités diverses, situé dans le meilleur secteur, communément le plus attrayant et conçu à l’aide de méthodes de construction et de matériaux de la plus grande qualité. Le propriétaire d’un tel immeuble contracte généralement un gestionnaire professionnel. Un immeuble de classe A est facile d’accès et situé dans des quartiers à haute visibilité sur des rues achalandées. En général, ce sont des locataires prestigieux qui occupent les espaces des immeubles de classe A, puisque les taux de location sont les plus élevés du marché »

Pour qu’un immeuble soit considéré comme en étant un de classe A, il doit répondre à plusieurs critères :

Architecture et composantes

• Construction en béton et en acier, conception aux caractéristiques distinctives, de belle apparence, finis extérieurs supérieurs du mur rideau, qualité supérieure des finis dans le hall d’entrée et les aires communes (incluant ascenseurs et salles de toilette) ;

• Immeuble en excellente condition, construction récente ou récemment rénové ;

• Surfaces de plancher bien configurées et d’une grandeur raisonnable pouvant accommoder un seul ou plusieurs locataires sur le même étage ;

• Immeuble de grande hauteur dans le quartier central des affaires ;
• Immeuble modèle dans son marché ;
• Forte présence dans le marché ;
• Localisation facilement identifiable et accès pratique ;
• Immeuble géré par une firme de gestion immobilière professionnellement reconnue ;
• Construit par un promoteur et entrepreneur réputés ;
• Taux de location les plus élevés, locataires prestigieux ;
• Systèmes à la fine pointe de la technologie selon les standards de l’industrie (systèmes mécaniques, électriques et de sécurité automatisés, groupe électrogène de secours à capacité supérieure, etc.) ;

Environnement

• Certification environnementale reconnue ;
• Sécurité 24 heures par jour, 7 jours sur 7 (système d’accès contrôlé, surveillance par caméra, ou système de contrôle d’accès et système d’alarme contrôlé à distance pour les plus petits immeubles/pour ceux situés en région) ;

Stationnement

• Espaces publics et privés en nombres suffisants pour les locataires et les visiteurs – accès 24 heures sur 24, 7 jours sur 7 pour les locataires avec des contrôles de sécurité en place ;
• Aires de stationnement pour vélos et les bornes de recharge pour véhicules électriques ;

Services

• Access to pedestrian corridors protected from bad weather, conference center, fitness center, various retail services (including but not limited to: a convenience store, a cafeteria, food courts, dry cleaning services, ATMs, wireless internet, etc. – in the case of buildings not located in the city center, cafeterias or food courts represent a higher level of service);
• Professional and qualified manager offering a centralized system of service calls including maximum response time, concierge services, a program of relations and regular activities with tenants.